现如今，中国房价虚高不下，而房屋租赁的租金也水涨船高。截至11月份，2014年城市房屋租赁租金前三名为北京（63.88元/月/㎡）、上海（57.83元/月/㎡）和深圳（56.03元/月/㎡），并且同比2013年，均有所增长，尤其是深圳增幅竟达到11.72%。如何能租到便宜方便的房子是许多中低阶层所关心的问题。
在看到一套价格便宜、环境也不错的房子后，不少人选择立刻拍板租下房子，以免让人抢了先。但是，即便是有些重要的法律问题和责任划分也不能马虎。此外，租房之前，还需了解一下相关的法律法规尤其是房屋租赁新规，避免租房过程中出现问题。
国家规定房屋租赁的期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
（1）房屋租赁合同最长期限为20年，但指的是单次签订的房屋租赁合同不得超过20年，可以数次签订房屋租赁合同，在每次签订不超过20年的情况下，总和可以超过20年。
（2）如果单次签订的房屋租赁合同超过了20年，并不是整个房屋租赁合同无效，而是超过20年部分租期无效，即该房屋租赁合同的租期为20年。
2010年12月住房与城乡建设部发布的《商品房租赁管理办法》第九条规定了“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”这就意味着租赁期间内房东可以协商变更租金水平，但不可以不经过房客同意就私自涨房租。
其实房东和房客可以在签订租赁合同的时候考虑到根据市场行情的变化，设置逐年增加租金的条款，但是不这么做的话，双方签订的合同就是设置一个固定的价格，那么是不允许单方面变更租金的。
商品房屋租赁管理办法规定了什么内容？第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
国家对房屋租赁合同是怎么规定的？（1）租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的承租人可以随时通知出租人解除合同，而出租人在给出合理搬出时间后也可以随时通知解除合同。
（2）房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。”但房屋租赁合同的登记备案并非法定的生效要件，除非当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，未经备案的房屋租赁合同仍然有效。
房屋租赁新规规定的房屋租赁合同应该有哪些内容？房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
此外，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
房屋出租新规：严禁将房间分割出租是真的吗？2010年12月住房与城乡建设部发布的《商品房租赁管理办法》第八条规定了：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”
“以原设计的房间为最小出租单位”的意思就是应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。
承租房屋时，应审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形：
（1）未依法取得房屋所有权证的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（7） 违反规定改变房屋使用性质的；
（8）已抵押，未经抵押权人同意的；
（9）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等。
