第一、核实卖方身份
跟开发商签订《商品房认购书》之前一定要审查该房产的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》原件,尤其是《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》,并且这些证件一定要是原件,复印件很容易做手脚。
而购买二手房房屋时,卖方必须是房屋的所有人或预期所有人。
请务必核实卖方身份!否则可能导致房屋购买行为无效,产生不必要的纠纷,甚至遭遇诈骗,损失大笔购房款!
第二、核实房屋状况
除正常考虑房屋户型、结构等建筑状况和小区及周边配套状况外,要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。
第三、定金约定
按照担保法的规定,定金的金额不超过合同总金额的20%,超过的部分按照预付款处理。
另外,请注意不要使用“订金”等其他字样,否则该部分金额会被全部认定为预付款,失去定金的担保作用。
第四、付款方式
建议选择分期付款,且在办理过户手续前,应尽量少付。
尽量通过银行转账或存款到卖方本人银行账号的方式来付款。现金支付方式存在较大风险,请谨慎选择。如需选择现金支付,请务必保留有效的付款凭证。
第五、交房约定
建议双方约定在买方付清首付款时即交房。
对买方而言,实际交房不仅可以尽快使用房屋,更重要的是可以减少一房两卖的风险。对卖方而言,虽然暂未收到全部房款,但因还未办理房屋过户手续,所以交房并不会带来实质风险。
第六、明确交易程序
房屋交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤,每一个步骤都必须约定清楚,否则,一旦发生纠纷,对买方或卖方都有可能带来巨大损失,如买方已付款但无法实际取得房屋,或卖方已交房、过户却收不回全部款项,等。
房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,则还需要办理解押或按揭贷款等手续。具体的约定较为细致、复杂,建议请专业律师审查。