新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

（2013）乌中民四终字第901号

上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会。

法定代表人：关某，该单位书记。

委托代理人：张某。

委托代理人：景某。

被上诉人（原审被告）：某物业公司。

法定代表人：张某，该公司经理。

委托代理人：王广宝，新疆施安律师事务所律师。

上诉人乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会（以下简称某社区居委会）因与被上诉人某物业公司（以下简称某物业公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2012）水民三初字第507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人某社区居委会的委托代理人张某、景某、被上诉人某物业公司的委托代理人王广宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1998年起，某物业公司向某二期小区提供物业服务。2010年12月31日，双方签订的物业服务合同到期。2011年1月，乌鲁木齐市某区某街某区（某二期）业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会，社区成立了暂时的社区托管小组。2011年6月9日，某物业公司撤出该小区。2012年11月，社区托管小组解散，现某路街道某社区（某二期）由乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会进行管理。某物业公司撤出某社区后，未按照法律规定移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。针对某社区居委会的第一项诉讼请求，维修资金能否移交某社区居委会，由某社区居委进行保管的问题，2012年10月9日原审法院致函乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室，2012年11月13日，乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室回函：关于将某物业公司代收的维修资金款移交至某路街道某社区居民委员会或移交我维修资金监管办的问题，根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）第十五条之规定：“业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。”第十六条规定：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”根据以上相关规定，该小区维修资金的移交工作需由某小区全体业主召开业主大会进行决议，最终决定监管部门。后在庭审中，某社区居委会、某物业公司达成一致意见：将维修资金账户移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。关于某社区居委会的第二项诉讼请求，要求某物业公司移交以下房屋：配电室北侧收费办公室一间（面积约为44平方米）；20号楼西侧房屋一间；1号楼东侧房屋四间；12号楼东侧压面房一间的。上述房屋的建成时间为2000年至2004年期间，建成之初，为临时用房，至今未办理任何产权手续。2013年1月25日，就某社区居委会所诉的房屋是否已被列入国有资产，由某物业公司在改制过程中，进行购买的问题，原审法院向乌鲁木齐市国有资产管理委员会企业领导办公室致函，2013年4月11日，乌鲁木齐市国有资产管理委员会企业领导办公室向原审法院回函：“某维修加工车间（配电室）、某20号楼临时门面房（20号楼西侧房屋一间）、某食堂（1号楼东侧房屋四间）、某12号楼临时门面房（20号楼西侧房屋一间）均在乌鲁木齐市某物业管理服务中心企业改制中进行了评估，资产进行了处置，并由新疆房建实业有限公司完成收购。”针对某社区居委会的第三项诉讼请求，2012年12月5日，某物业公司向某社区居委会移交了下列材料：某社区1号楼至57号楼的图纸、资料等文件，自建楼、供热管道、供热二网、供水管线、室外排水、热力管图、配电室开闭锁、活动中心、天然气管道的图纸、资料等。双方制定了移交表，并双方签字确认。

原审法院认为，（一）关于某社区居委会主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》中第40条规定：民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。本案中，2011年1月，乌鲁木齐市某区某街某区（某二期）业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会，社区成立了暂时的社区托管小组。2012年11月，社区托管小组解散。根据有关部门的批复，某二期某小区由乌鲁木齐市某区某街某区居委会代管，代行原业主委员会的职责。因此，对某物业公司认为某社区居委会乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会主体不适格的辩解意见，原审法院不予采纳。某社区居委会根据有关部门的批复并经过备案，在某二期某小区新一届业主委员会产生之前，代为行使原业主委员会的职责，故本案中，在该小区新一届业主委员会产生之前，乌鲁木齐市某路街道某社区居委会具有诉讼主体资格，是本案的适格原告。（二）关于某社区居委会的诉讼请求是否有事实和法律依据。某社区居委会的第一项诉讼请求，要求某物业公司移交某二期小区住宅专项维修资金账目，包括维修资金的收入明细及相关资料，使用维修资金的台账和相关审批手续，并将维修资金款项移交某社区居委会。关于某社区居委会的该项诉讼请求，某物业公司当庭表示同意移交专项维修资金，但按照法律规定应当将专项维修资金分户明细后，移交到乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。针对维修资金的账户及资料应移交到乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室还是应当移交到某社区居委会处的问题，原审法院致函了乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。根据乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室的答复：“小区维修资金的移交工作需由某小区全体业主召开业主大会进行决议，最终决定监管部门。”后在庭审中，某社区居委会、某物业公司达成一致意见：将维修资金账户及资料移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。故对某社区居委会要求某物业公司将专项维修资金及账户、资料等移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室的诉讼请求，原审法院予以支持。关于某社区居委会的第二项诉讼请求：要求某物业公司移交某二期小区以下房屋：配电室北侧收费办公室一间（面积约为44平方米）；20号楼西侧房屋一间；1号楼东层房屋四间；12号楼东侧压面房一间。庭审中，某物业公司表示同意移交配电室北侧收费办公室一间，对此原审法院予以准允。对于其他三处房产，首先，因该三处用房均为营业性用房，非物业服务用房，故不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的移交房屋范围。其次，关于某社区居委会认为该三处房产因座落在小区公共土地上，且建造的资金来源于小区物业费的收取的意见，因庭审中某社区居委会举出的证据以及证人证言均无法充分证明上述三处房产的建造资金来源物业费的收取。且该小区系某小区，某物业公司的前身系国有企业，有一定的历史沿革原因。应某物业公司申请，原审法院于2013年1月25日向乌鲁木齐市国有资产管理委员会企业领导办公室致函。2013年4月11日，乌鲁木齐市国有资产管理委员会企业领导办公室向原审法院回函：“某维修加工车间、某20号楼临时门面房（20号楼西侧房屋一间）、某食堂（1号楼东侧房屋四间）、某12号楼临时门面房（20号楼西侧房屋一间）均在乌鲁木齐市某物业管理服务中心企业改制中进行了评估，资产进行了处置，并由新疆房建实业有限公司完成收购。”故对某物业公司辩称20号楼西侧房屋一间、1号楼东层房屋四间、12号楼东侧压面房系其在企业改制的过程中，通过承债式兼并收购的辩解意见，原审法院予以采纳。故对某社区居委会要求某物业公司移交20号楼西侧房屋一间、1号楼东层房屋四间和12号楼东侧压面房的诉讼请求，原审法院不予支持。对某社区居委会要求某物业公司移交配电室北侧收费办公室一间的诉讼请求，原审法院予以支持。关于某社区居委会认为乌鲁木齐市国资委将上述房产认定为国有资产，由某物业公司收购的行为违法的意见，应不属于民事案件的审理范围，原审法院不予采纳。

关于某社区居委会的第三项诉讼请求，要求某物业公司移交某二期小区以下资料：竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，某社区居委会要求某物业公司移交的资料，均系物业服务过程中所必须的资料，在庭审中，某物业公司已向某社区居委会移交了资料。故对某社区居委会的该项诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院判决如下：一、某物业公司于本判决生效之日起三十日内将南湖某社区住宅专项维修资金账目，收入明细、相关资料、台账、审批手续，及维修资金款项移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室；二、某物业公司于本判决生效之日起三十日内向乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会移交配电室北侧收费办公室（约44平方米）；三、某物业公司于本判决生效之日起三十日内向乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会移交竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；某物业公司收取小区公用部位所盖房屋的租金，占道收费的明细及相关资料；四、驳回乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会要求某物业公司移交20号楼西侧房屋一间、1号楼东层房屋四间、12号楼东侧压面房一间的诉讼请求。

上诉人某社区居委会不服一审判决上诉称，上诉人在一审中只是同意将维修资金和维修资金银行账户移交给乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室，而不同意将维修资金账目、收入明细、台账、相关资料、审批手续均移交给维修资金监管办公室。本案的三处用房坐落在小区的公共用地上，被上诉人应当提供证据证明建造资金是否出自小区物业费，否则应当承担对其不利的后果，乌鲁木齐市国资委的回函并未确认三处房产的权属，更未确认三处房产所占土地属于被上诉人，本案应当追加新疆房建实业公司为被告，原审法院认定事实错误，审理程序有误。请求二审法院撤销原判第一、四项，依法变更为：1、被上诉人某物业公司于本判决生效之日起三十日内将南湖某社区住宅专项维修资金账目，收入明细、相关资料、台账、审批手续移交至上诉人，将专项维修资金款项移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室；2、被上诉人某物业公司向上诉人移交20号楼西侧房屋一间、1号楼东层房屋四间、12号楼东侧压面房一间。

被上诉人某物业公司答辩称，关于原审判决第一项，上诉人与被上诉人在原审过程中已经达成一致意见，即双方当事人均同意将涉及上诉人第一项诉讼请求中的相关账户、资金、资料移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室。对原审判决第四项，原审已经查明了这些房屋产权不属于业主，所以我公司没有移交三处房产的义务。故原审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。

本院在二审过程中，就移交某二期维修资金事宜征询了乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室的意见，该单位建议待某二期的专项维修资金数额明确后，再考虑移交相关财务资料和资金。

以上事实有以上事实由原告提供的《某二期由社区居委会托管的请示》的批复、2011年10月17日某二期业主委员会托管办公室出具的证明、2004年4月批示、证人证言，被告提供的乌房管函（2011）404号关于某二期小区物业用房移交问题的会议纪要、2011年6月28日关于某物业管理服务中心房产产权的说明、乌房管（2011）320号关于某二期物业服务工作移交的通知、乌国资函（2013）14号《关于乌鲁木齐市某物业管理服务中心涉及改制资产的函》以及一审、二审法庭审理笔录在卷为证。

本院认为，根据原审法院和本院二审过程中查明的事实，1998起，被上诉人某物业公司向某住宅小区提供物业服务，2010年12月31日，物业服务合同到期。经本院再次核查双方当事人在原审法院的庭审笔录，上诉人某社区居委会没有在原审过程中表示同意将涉及维修资金相关资料移交乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，某物业公司应当将上述资料移交某社区居委会。另，鉴于某物业公司在退出服务区域时是否还余有维修资金的事实不确定，某社区居委会可以将维修资金的详细数额核实后，再次主张，本次审理因某社区居委会没有明确维修资金的数额，本院对该项诉讼请求不予支持。关于某物业公司使用本案争议的三处房屋，本院认为，由于这三处房屋系某物业公司出资修建，且某社区居委会也未能提供三处房屋的修建资金来源于某社区物业收费的证据，现某社区居委会要求某物业公司移交上述三处房屋没有事实和法律依据，故本院对某社区的该项上诉请求不予支持。

综上所述，上诉人的部分上诉请求符合法律规定，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项判决如下：

一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2012）水民三初字第507号民事判决第二、三、四项，即：“二、某物业公司于本判决生效之日起三十日内向乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会移交配电室北侧收费办公室（约44平方米）；三、某物业公司于本判决生效之日起三十日内向乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会移交竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；某物业公司收取小区公用部位所盖房屋的租金，占道收费的明细及相关资料；四、驳回乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会要求某物业公司移交20号楼西侧房屋一间、1号楼东层房屋四间、12号楼东侧压面房一间的诉讼请求”；

二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2012）水民三初字第507号民事判决第一项，即：“一、某物业公司于本判决生效之日起三十日内将南湖某社区住宅专项维修资金账目，收入明细、相关资料、台账、审批手续，及维修资金款项移交至乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室”；

三、某物业公司于本判决生效之日起三十日内将南湖某社区住宅专项维修资金账目，收入明细、相关资料、台账、审批手续移交于乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会；

四、驳回乌鲁木齐市某区某街某区居民委员会要求某物业公司移交住宅专项资金的诉讼请求。

一审案件受理费70元（某社区居委会已预交）、二审案件受理费70元（某社区居委会已预交），合计140元，由某物业公司负担，某社区居委会已预交的案件受理费，本院不予退还，由某物业公司直接给付某社区居委会。

以上某物业公司应当给付某社区居委会款140元，某物业公司应于本判决生效后十日内一次性给付某社区居委会，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘沛红

审　判　员　　李　健

代理审判员　　柳　燕

二〇一四年一月十五日

书　记　员　　胡江林